Faut-il encore acheter si on le peut ? Où faut-il acheter ? Faut-il acheter ou louer ? Faut-il acheter pour louer ? C'est à toutes ces questions que Marc Fiorentino a décidé de répondre, point par point. Pierre par pierre... dans "Immobiliez-vous ! Face à la crise, tout sur l'immobilier" Extraits (1/2).

1. Il faut s'immobilier dès le plus jeune âge

Constituer très jeune une épargne dans un livret, un PEL, un contrat d’assurance-vie, c’est déjà s’immobilier, car on constitue une base de ce qui pourra devenir un apport. Parents, poussez et aidez vos enfants à commencer à se constituer jeune, très jeunes même, l’apport de demain.

2. Méfiez-vous des produits miracles

L’immobilier est un des secteurs où le contraste entre des professionnels de qualité et des vendeurs de rêves est le plus saisissant.

On connaît les mésaventures de certains produits défiscalisés d’outre-mer, mais on va connaître les biens immobiliers vendus comme des pro- duits de rendement, défiscalisés souvent, qui peuvent vous laisser des ardoises spectaculaires.

3. Optez pour l'Internet

L’immobilier demande du temps, de la recherche, de la comparaison, de la réflexion. Internet est devenu une source formidable d’informations à toutes les étapes de votre réflexion immobilière.

4. Négociez

Tout est négociable en période de crise. Tout. D’un bien lui-même, aux commissions, aux frais de dossiers, aux taux d’emprunt. Tout. N’ayez pas honte de marchander « comme un marchand de tapis ». Laissez la gêne pour les autres, et les économies pour vous.

5. Faîtes la chasse aux frais

L’immobilier est le domaine privilégié des frais, cachés ou subtilement camouflés. Les frais liés à l’emprunt (dossier, caution, hypothèque, privilège de prêteur de deniers), à l’assurance du prêt (décès et invalidité, perte d’emploi etc), à l’acquisition (rien à faire sur les frais de notaire mais attention à la rémunération de l’intermédiaire) et tous les frais divers et variés (déménagement, installations, assurance habitation, taxes d’habitation, foncière, travaux, charges de copropriété…) Certains frais sont incompressibles, d’autres négociables. Dans tous les cas, intégrez-les dans vos calculs.

6. Ne faîtes pas de pari

Nous vivons dans un monde complexe, et qui le devient de plus en plus. Personne ne peut savoir ce que vont faire les prix de l’immobilier à un an, deux ans ou dix ans. Et, si vous êtes « actif », personne ne sait comment l’économie évoluera et quels seront les métiers d’avenir. N’agissez donc qu’en ayant envisagé tous les scénarios y compris les plus pessimistes.

7. Pensez à l'avenir

Quand vous investissez dans un bien immobilier pour le louer. Même avec une incitation fiscale. Demandez- vous toujours si, au cas où les choses se passent plus mal que prévu, vous êtes prêt à conserver le bien que vous avez acheté même si vous n’arrivez plus à le louer.

8. Écoutez aussi votre cœur

Quand il s’agit de choisir entre acheter et louer, ce n’est pas une simple décision rationnelle. On peut bien sûr faire des calculs, comparer les prix à l’achat et le coût d’un loyer : ce sera souvent en faveur de la location. Mais acheter son toit c’est une décision chargée d’une part profonde d’émotionnel. Il ne faut pas l’ignorer.

9. Visitez ce que vous achetez

Faire confiance, c’est bien, mais c’est rarement payant. Surtout dans l’immobilier. Quand vous achetez un bien pour le louer ou pour une incitation fiscale, visitez-le. Votre avis, votre impression seront déterminants.

10. Devenez un saint immobilier

Il n’est jamais trop tard pour tenter de se rapprocher de l’itinéraire idéal. Si on devait schématiser le parcours parfait en matière de résidence principale, ce serait une personne — qui épargne dès 25 ans ; — qui achète un bien immobilier à 30 ans avec l’apport constitué entre autres par ses économies ; — qui revend à 40 ans le bien acquis à 30 ans pour acheter un bien plus grand dans lequel il pourrait vivre le restant de sa vie (en théorie) avec un crédit à 20 ans ; — qui possède donc à 60 ans, à quelques années de sa retraite un bien avec un crédit hypothécaire entièrement remboursé.